Das Thema energetische Modernisierung beschäftigt Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten gleichermaßen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gelten seit dem 29. Juli 2026 neue Regelungen für die Wärmeversorgung und Modernisierung von Gebäuden. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde damit abgelöst.
Was ändert sich beim Heizungstausch? Welche Heizungen können künftig eingebaut werden? Und was bedeutet die neue Rechtslage für Eigentümer und Vermieter? Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen und zeigen, was Sie bei Ihrer Immobilie beachten sollten.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft einen technologieoffeneren und flexibleren Rahmen für die Wärmeversorgung von Gebäuden. Die bisherige Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt. Eigentümer erhalten dadurch mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Gleichzeitig gelten für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen schrittweise steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe.
Eine bestehende Heizung muss nicht allein aufgrund des Inkrafttretens des GModG ausgetauscht werden. Auch die bisherigen pauschalen Betriebsverbote bestimmter Heizungen entfallen.
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss künftig die sogenannte Biotreppe berücksichtigen. Der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe steigt schrittweise:
Zum Einsatz kommen können unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Wer den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung plant, sollte deshalb neben den Anschaffungskosten auch die langfristige Verfügbarkeit und Kostenentwicklung der benötigten Brennstoffe berücksichtigen.
Das GModG enthält auch Regelungen zur Aufteilung bestimmter Heizkosten zwischen Mietern und Vermietern. Bei neu eingebauten Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen sollen ab dem 1. Januar 2028 unter anderem CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte grundsätzlich hälftig geteilt werden.
Ab dem 1. Januar 2029 wird die hälftige Aufteilung auf bestimmte Preisbestandteile der im Rahmen der Biotreppe vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe ausgeweitet. Für Vermieter sollten daher neben den Investitionskosten auch die künftigen Betriebs- und Kostenfolgen einer neuen Heizungsanlage eine Rolle spielen.
Auch für Neubauten enthält das GModG neue Vorgaben. Damit werden zugleich Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Für Wohngebäude, die ab 2030 errichtet werden, gilt der Nullemissionsstandard. Damit steigen die Anforderungen an die Energieeffizienz und Klimaverträglichkeit von Neubauten. Energetische Aspekte sollten deshalb bereits bei der Planung berücksichtigt werden.
Für Eigentümer einer bestehenden Immobilie bedeutet das neue Gesetz nicht automatisch eine umfassende energetische Sanierung. Eine funktionierende bestehende Heizung muss nicht allein wegen des Inkrafttretens des GModG ausgetauscht werden. Dennoch lohnt sich ein Blick auf den energetischen Zustand des Gebäudes. Insbesondere bei einem geplanten Verkauf sollten Informationen zur Heizungsanlage, zum Energieverbrauch und zu bereits durchgeführten Modernisierungen frühzeitig zusammengestellt werden.
Bei der Bewertung und Vermarktung einer Immobilie können energetische Eigenschaften eine wichtige Rolle spielen. Heizungsart, Energieeffizienz, baulicher Zustand und absehbarer Modernisierungsbedarf können die Einschätzung potenzieller Käufer beeinflussen.
Eine realistische Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb neben Lage, Grundstück, Wohnfläche und Ausstattung auch den Zustand des Gebäudes und mögliche künftige Investitionen. Gerade bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein, den energetischen Zustand frühzeitig zu analysieren und vorhandene Modernisierungspotenziale zu kennen.
Wenn eine Heizung erneuert werden muss oder eine Modernisierung geplant ist, sollten Eigentümer verschiedene Faktoren miteinander vergleichen:
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird weiterhin fortgeführt. Die jeweiligen Förderbedingungen sollten vor einer geplanten Maßnahme geprüft werden.
Bitte beachten Sie: Die Angaben zum Gebäudemodernisierungsgesetz entsprechen dem aktuellen Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Da sich gesetzliche Vorgaben und Förderbedingungen ändern können, übernehmen wir keine Gewähr für die dauerhafte Vollständigkeit. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir Ihnen gerne einen Rechtsanwalt aus der Region.
Das GModG schafft mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, bringt für neu eingebaute fossile Heizungen aber zugleich neue Anforderungen mit sich. Für Eigentümer lohnt es sich daher, den energetischen Zustand ihrer Immobilie und mögliche künftige Modernisierungen frühzeitig im Blick zu behalten.
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