Was regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft einen technologieoffeneren und flexibleren Rahmen für die Wärmeversorgung von Gebäuden. Die bisherige Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt. Eigentümer erhalten dadurch mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Gleichzeitig gelten für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen schrittweise steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe.
Mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch
Eine bestehende Heizung muss nicht allein aufgrund des Inkrafttretens des GModG ausgetauscht werden. Auch die bisherigen pauschalen Betriebsverbote bestimmter Heizungen entfallen.
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss künftig die sogenannte Biotreppe berücksichtigen. Der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe steigt schrittweise:
- ab 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 2040: mindestens 60 Prozent
Zum Einsatz kommen können unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Wer den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung plant, sollte deshalb neben den Anschaffungskosten auch die langfristige Verfügbarkeit und Kostenentwicklung der benötigten Brennstoffe berücksichtigen.
Was ändert sich für Vermieter und Mieter?
Das GModG enthält auch Regelungen zur Aufteilung bestimmter Heizkosten zwischen Mietern und Vermietern. Bei neu eingebauten Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen sollen ab dem 1. Januar 2028 unter anderem CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte grundsätzlich hälftig geteilt werden.
Ab dem 1. Januar 2029 wird die hälftige Aufteilung auf bestimmte Preisbestandteile der im Rahmen der Biotreppe vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe ausgeweitet. Für Vermieter sollten daher neben den Investitionskosten auch die künftigen Betriebs- und Kostenfolgen einer neuen Heizungsanlage eine Rolle spielen.
Was gilt für Neubauten?
Auch für Neubauten enthält das GModG neue Vorgaben. Damit werden zugleich Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Für Wohngebäude, die ab 2030 errichtet werden, gilt der Nullemissionsstandard. Damit steigen die Anforderungen an die Energieeffizienz und Klimaverträglichkeit von Neubauten. Energetische Aspekte sollten deshalb bereits bei der Planung berücksichtigt werden.
Was bedeutet das GModG für bestehende Immobilien?
Für Eigentümer einer bestehenden Immobilie bedeutet das neue Gesetz nicht automatisch eine umfassende energetische Sanierung. Eine funktionierende bestehende Heizung muss nicht allein wegen des Inkrafttretens des GModG ausgetauscht werden. Dennoch lohnt sich ein Blick auf den energetischen Zustand des Gebäudes. Insbesondere bei einem geplanten Verkauf sollten Informationen zur Heizungsanlage, zum Energieverbrauch und zu bereits durchgeführten Modernisierungen frühzeitig zusammengestellt werden.
Energetischer Zustand und Immobilienwert
Bei der Bewertung und Vermarktung einer Immobilie können energetische Eigenschaften eine wichtige Rolle spielen. Heizungsart, Energieeffizienz, baulicher Zustand und absehbarer Modernisierungsbedarf können die Einschätzung potenzieller Käufer beeinflussen.
Eine realistische Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb neben Lage, Grundstück, Wohnfläche und Ausstattung auch den Zustand des Gebäudes und mögliche künftige Investitionen. Gerade bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein, den energetischen Zustand frühzeitig zu analysieren und vorhandene Modernisierungspotenziale zu kennen.
